Las Islas Baleares, como tantas otras zonas de España, están sufriendo un grave problema de acceso a la vivienda. Los precios de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, han subido desorbitadamente los últimos años a mayor ritmo que los salarios (20,30 % el último año). Esto ha movido a aumentar el parque público de viviendas por medio de viviendas de precio limitado, una nueva figura legislativa. Y a dar ayudas al alquiler a personas con pocos recursos.
Se trata de una serie de medidas que los ayuntamientos podrán adoptar voluntariamente, y que son temporales, hasta que el problema de la vivienda se pueda ir solucionando. También se adopta, por primera vez, la fórmula del coliving o co-housing en las Islas Baleares y se crea un Registro de viviendas de precio limitado.
En este post te contamos lo más relevante sobre las viviendas de precio limitado, que se acaban de aprobar por el Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre.
Tabla de Contenidos
Qué es una vivienda de precio limitado (VPL)
Una VPL, vivienda de precio limitado es una nueva figura de vivienda pública creada en las Illes Balears. Son viviendas que deben ser destinadas a domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios.
La definición que hace la nueva norma es esta:
Las viviendas de precio limitado (VPL) son aquellas con una superficie útil de hasta 90 m², medidos según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda, y con un precio máximo unitario por m² obtenido aplicando un coeficiente multiplicador al precio máximo unitario de una vivienda protegida de régimen general situada en el mismo municipio y con la misma calificación energética.
En cuanto a su equipamiento
Las VPL podrán tener un aparcamiento y un trastero vinculado como máximo. Estos elementos deberán estar cubiertos. El precio máximo de venta o arrendamiento por m ² útil será como máximo el 60 % del precio unitario por m² útil de la vivienda a la que se vinculen, sin incluir en ningún caso elementos comunes.
Y su uso será solo como domicilio habitual
Estas viviendas se podrán destinar al uso propio, a la venta, al alquiler, al alquiler con opción a compra y a otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho. Pero siempre deben ser destinadas al domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios.
Y solo para residentes
El beneficiario deberá ser una persona física mayor de edad, residente en las Illes Balears, y no podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditadas.
Dos tipos de VPL
El Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre crea dos tipos de viviendas de precio limitado, en suelo urbano. En ambos casos, se limita el precio máximo de venta del suelo, del edificio o del local comercial adaptado a vivienda.
Los precios máximos de ambas se mantendrán en segundas y posteriores transmisiones.
VPL tipo 1
Se trata de adaptaciones de edificaciones existentes sin incremento de edificabilidad. En las edificaciones existentes que no incrementen edificabilidad, el coeficiente multiplicador será 1,1.
Incluye tres tipos de adaptaciones:
La primera es la posibilidad de adaptar locales comerciales a vivienda. Es decir, la
«posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial y en los locales de planta piso destinados a actividades administrativas que, bien por la sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión.»
La segunda es la posibilidad de aumentar la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares, pudiendo dividir viviendas unifamiliares grandes mediante medianeras.
La tercera incluye edificaciones inacabadas con licencia caducada, que pueden ahora habilitarse como VPL.
Esta es la parte más interesante de la norma ya que da preferencia a la intervención sobre edificios ya existentes, para poder aprovechar al máximo el suelo consolidado y la superficie ya construida.
VPL tipo 2
Se trata de obras de nueva planta (suponen un incremento de edificabilidad) por lo que disfrutan de un mayor coeficiente de multiplicidad respecto del módulo de vivienda protegida (VP).
Este grupo de viviendas permite incrementar las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico donde haya diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales, para un mayor aprovechamiento del suelo y armonización del conjunto edificatorio.
También se permite adaptar la edificabilidad de dotaciones públicas y equipamientos privados a un uso residencial como VPL.
En las VPL tipo 2 de nueva planta, ya sea por crecimiento en altura en edificaciones existentes como en nuevas edificaciones, el coeficiente multiplicador será 1,3.
Licencias y permisos necesarios
Se requiere una licencia urbanística para el inicio de obras y una licencia de primera ocupación para el final de obra.
En aquellas «actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación, se faculta a los promotores para que utilicen el régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, pero con la preceptiva licencia de primera ocupación para el procedimiento de final de obra».
Colinving y Cohousing
Se crea una nueva forma de «alojamiento con espacios comunes complementarios» en edificios. Esta ya existe en otras Comunidades autónomas como la valenciana.
Es lo que se conoce como coliving o cohousing. Esta fórmula consiste en un nuevo modelo de convivencia en el que se combinan espacios privativos de un inmueble con otros de uso comunitario y compartido por sus diferentes usuarios.
El coliving es una fórmula de éxito en países tanto para jóvenes como en la tercera edad. Pero en la norma balear se reconoce también la necesidad de policías, médicos, profesores, etc de viviendas asequibles cuando son destinados a las Islas.
«empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad, que actualmente tienen una cobertura deficiente» en las Islas, especialmente grave en Ibiza y Formentera.
Registro autonómico de viviendas de precio limitado
Se crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.
Normativa relacionada
- Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOIB de 3 de octubre de 2023).
- Decreto Ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
- Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.
- Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el cual se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad.
Juan del Real Martín
Soy economista por la Universidad Complutense de Madrid, especialización Finanzas. He alcanzado la independencia financiera y me gustaría ayudar a los demás a entender mejor los asuntos de dinero y a tomar las decisiones adecuadas en cada momento de la vida. La educación financiera es básica para que puedas lograrlo tú también.
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