¿Qué es un proindiviso? ¿Se puede vender?

El Derecho es fascinante en cuanto que recoge con precisión miles de situaciones a todos los efectos (civiles, penales, mercantiles, laborales, tributarios, etc.) que se repiten en nuestras vidas, desde hace siglos. Una de estas figuras es el proindiviso, y no son pocas las dudas que genera sobre los titulares copropietarios de este derecho. En esta entrada voy a intentar explicar qué es y si se puede vender un proindiviso.

Qué es un proindiviso

Proindiviso es una palabra de origen latino que se refiere a una cosa o bien sin dividir. Técnicamente hace referencia a cualquier objeto mueble o inmueble cuando es poseído por más de una persona. Por ejemplo, una comunidad de bienes con varios comuneros co-propietarios de un inmueble heredado.

La consecuencia de la constitución de proindiviso sobre una propiedad o derecho es la creación de una comunidad de propietarios (copropietarios) sobre la cosa. Estos no son propietarios de la totalidad de la cosa objeto de proindiviso sino de una cuota porcentual sobre la misma.

De la misma manera, en calidad de copropietarios a partir de ese momento también son obligados tributarios de cualquier gravamen o carga que recaiga sobre la cosa, ya sea único o periódico. Y lo serán en la parte proporcional que les corresponda sobre la misma.

Esta cuota porcentual será la que cada titular tiene derecho a ejercer en caso de liquidarse o venderse la propiedad a un tercero o de ser impuesta por un juez su liquidación.

Dos ejemplos de proindiviso clásicos

Para saber un proindiviso que es y cómo se llega a esta situación en nuestras vidas podemos tomar dos ejemplos clásicos. Ambos se pueden dan a lo largo de nuestras vidas. El primero es proindiviso generado con motivo del fallecimiento de los progenitores sobre la vivienda familiar. Esta, de la noche a la mañana para a ser propiedad de los hijos, que se convierten en co-propietarios de una cosa, y no pueden venderla o transmitirla sin el acuerdo unánime de todos ellos.

El segundo ejemplo de un proindiviso es aquél que se produce sobre los bienes comunes obtenidos durante el matrimonio legal con motivo de una separación de bienes motivada por una sentencia de divorcio. La sentencia de divorcio obliga a la liquidación de la sociedad de gananciales, pero algunos bienes como la vivienda quedan en manos de los cónyuges en adelante.

¿Se puede disolver un proindiviso?

El artículo 400 del Código Civil trata sobre la división del proindiviso. Dice así:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención

Las formas de disolver un proindiviso sobre un bien inmueble dependerán de si hay acuerdo o no de hacerlo:

• La decisión voluntaria y amistosa de los co-propietarios de extinguir el proindiviso mediante un acuerdo privado de todos ellos. Para llegar a esta solución uno de los propietarios puede ofrecer a los demás comprar su parte. También, todos los copropietarios pueden decidir ponerse de acuerdo sobre la valoración de la cosa y ponerla a la venta a un tercero ajeno. Esta es la forma deseable de hacer las cosas.

• Acto de conciliación por el cual un propietario comunicará a los demás su voluntad de disolver el proindiviso. En la notificación se solicitará a la otra parte comprar nuestra parte o vendernos la suya a nosotros o a una tercera persona o empresa por el valor del mercado.

• Decisión de un tribunal de justicia: se puede recurrir a esta vía cuando uno de los copropietarios es bloqueante y no permite a los demás vender a otro copropietario o persona ajena, comprar o llegar a un acuerdo satisfactorio sobre la cosa. 
  

  Mediante el recurso al juez se pretende que se dicte una demanda de división de la cosa común, aunque esta tendrá costas asociadas que deberán pagar las partes demandante y demandada.

• La última vía sería valorar la participación en el proindiviso y vendérsela a una empresa especializada en dar salida y resolver la situación de bloqueo con los demás copropietarios. En este caso debemos comunicar a las demás partes nuestra intención, pero ellos no podrán impedir la venta.

¿Se puede vender un proindiviso?

Como has podido leer en el párrafo anterior, un proindiviso se puede disolver siempre que haya acuerdo de las partes copropietarias y de que haya un tercero dispuesto a pagar un precio por la cosa aceptado por todas las partes. Pero si hay discrepancias sobre las participaciones de cada copartícipe o comunero o no se ponen de acuerdo sobre la valoración de la cosa puede ser recomendable la intervención de un tercero neutral e independiente.

Por eso, a la pregunta de si se pueden vender los proindivisos la respuesta natural es que sí. Pero se requerirá hacerlo con la mediación de una empresa especializada en este área del Derecho y en los trámites. Estas empresas pueden desde ayudar a encontrar un comprador hasta hacernos una oferta sobre nuestra participación de manera que nos desentendamos de un problema y podamos recibir liquidez sin tener que ponernos de acuerdo con los demás copropietarios.

Ventajas de vender un proindiviso

Las ventajas de deshacerse de un proindiviso mediante la venta de su participación a una empresa tercera especializada es poder hacer caja, y desprenderse de un derecho que a penas se podía ejercer. Y además, deshacerse de todas las obligaciones a las que había que hacer frente en calidad de copropietario como el pago de impuestos (IBI). Tampoco se pagará la parte proporcionales de los recibos y derramas de la comunidad de propietarios y recibos de suministros.

Y, por supuesto, eliminaremos el riesgo de conflictos con los demás copropietarios, con los vecinos, siniestros en la vivienda e incluso ocupas.

Inconvenientes de vender un proindiviso

El principal inconveniente de vender tu parte en un proindiviso es la valoración que la empresa tercera haga de nuestra participación. Esta siempre será menor que la que obtendríamos si todos los copropietarios se hubieran puesto de acuerdo sobre la venta. Pero ahí es donde estas empresas, ajenas a las relaciones humanas que unan o desunan a los propietarios, juegan un papel interesante.