¿Cuál es la importancia de las tasaciones hipotecarias?

La solicitud de un préstamo para comprar un inmueble requiere cumplir con ciertos requisitos, uno de ellos es la tasación hipotecaria. Debido a que estas tasaciones hipotecarias funcionan como garantía, su valor determina el porcentaje de cobertura que asume el banco.  

Frente a tal importancia, empresas como Perytas ponen a disposición especialistas cualificados quienes, a partir de múltiples variables, realizan el estudio detallado de las condiciones de la propiedad y determinan cuánto vale en realidad. 

¿Qué es una tasación hipotecaria?

Básicamente, hablamos del término por el que se conoce a la valoración real de un inmueble. Este estudio es llevado a cabo por un tasador, quien toma en cuenta desde la ubicación, las dimensiones de su superficie y calidad de los materiales de construcción, hasta la disponibilidad de servicios y estado de conservación.

En el territorio nacional, las tasaciones hipotecarias deben ser ejecutadas por un arquitecto o técnico en arquitectura, perteneciente a empresas homologadas por el Banco de España o en su defecto, inscritas en el Ministerio de Vivienda.

‍¿Quién elige la tasación hipotecaria?

En la práctica, las entidades financieras acostumbran a escoger la sociedad tasadora. Sin embargo, cada vez son más los solicitantes que se decantan por la idea de contratar a profesionales por cuenta propia y presentar el estudio al momento de formalizar la petición de préstamo.

De acuerdo a esto, ninguna entidad puede rechazar el documento siempre que sea emitido por empresas que cumplan con los requisitos legales y tenga una fecha de emisión inferior a los 6 meses.

¿Por qué es tan importante una tasación?

A través del estudio se conoce cuál es el valor exacto del inmueble. Esta información permite a las entidades financieras determinar el nivel de riesgo que asumen con la aprobación del crédito solicitado.

De esta forma, los bancos tienen la certeza de que el inmueble ofrecido como garantía de la hipoteca garantiza el retorno del dinero prestado, ya que, en caso de impago, su valor cubre la totalidad de la cuantía otorgada.

Dentro del sistema hipotecario, tasar los inmuebles supone el disfrute de una herramienta imprescindible para las dos partes involucradas en el préstamo.

Mientras para el prestamista sirve de base frente ante un posible incumplimiento, para el prestatario, representa un factor tan decisivo en la financiación como las rentas que percibe y su nivel de solvencia económica.

‍¿Cómo se hace una tasación hipotecaria?

Atendiendo a la norma ECO/805/2003 y los estatutos establecidos por el Banco de España, el proceso de tasación debe cumplir una serie de condiciones para ser considerada como homologada. Durante la visita al inmueble, el tasador no sólo debe fotografiar todas las estancias, sino tomar sus medidas y realizar un plano.

Asimismo, es necesario que adjunte 6 testigos de transacciones reales de la zona y descarte la existencia de factores que den indicios de algún tipo de ilegalidad urbanística. En este sentido lo regular es la verificación tanto la finca registral como la situación inmobiliaria de la propiedad en cuestión.

A partir del día de la visita, el profesional dispone de al menos 5 días para entregar la certificación a la empresa tasadora, quien es la encargada de remitir el documento a la entidad financiera.

En ese punto, sólo queda esperar que el banco complete el análisis y determine la viabilidad de aprobar o no el crédito.

¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria y quién corre con el gasto?

En la actualidad, no existe una tasa fija para este servicio. Cada empresa tasadora está en su derecho de establecer el precio, generalmente, en función del tamaño del inmueble. De manera orientativa, la tasación hipotecaria de una propiedad de 100 metros cuadrados oscila entre los 400 € y 450 €.

En cumplimiento con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, este gasto debe ser asumido por el prestatario.  

Riesgos de una tasación hipotecaria mal hecha

La tasación indica el valor de mercado real del inmueble en una fecha determinada. A efectos de la aprobación del crédito hipotecario, la incorrecta valoración económica acarrea consecuencias negativas tanto para los solicitantes como para las entidades crediticias.

Tomando en cuenta que ningún banco aprueba un préstamo superior al 80% del valor que refleja el estudio, la tasación es un aspecto clave para determinar la cantidad de dinero que recibe el prestatario.

Para el prestamista es el punto de referencia ante la necesidad de ejecutar y subastar el inmueble por concepto de impago.

Atendiendo a ello, tasar un inmueble por debajo de su valor real supone recibir menos dinero del que en realidad garantiza la propiedad hipotecada. Contrariamente, desde la perspectiva de las entidades financieras si la tasación es superior a lo que en verdad vale el activo, implica aprobar un crédito cuya cantidad es mayor a la que puede recibir en la ejecución. 

Eleva el pago de impuestos

Actualmente las viviendas están gravadas con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual varía de acuerdo a los estatutos de cada Comunidad Autónoma entre el 4% y el 10% sobre el valor de la compraventa.

Sin embargo, Hacienda realiza su propia valoración tomando en cuenta la ubicación y el valor catastral del inmueble.

De acuerdo a esto, la correcta tasación de las propiedades elimina la probabilidad de lidiar con el pago de intereses derivados de la diferencia entre el ITP pagado y el que establece la entidad tributaria.