Cómo van a ser las hipotecas fijas en el 2021

En tiempos revueltos o previsiblemente revueltos es bueno prepararse para lo peor. Y esto es lo que cualquier consumidor de perfil conservador (o mayor de 40 años con cargas familiares), debería razonar. Y es lo que yo personalmente vengo pensando desde hace unos 5 años, cuando me tuve que hipotecar para la compra de una vivienda residencial. En este post repaso la situación del mercado hipotecario, y cómo calcular hipoteca en 2021. Y echamos un vistazo a la opción de las hipotecas fijas, donde siempre pagas la misma cuota, pase lo que pase.

Mercado hipotecario en tiempos revueltos

Uno de los indicadores que se pueden observar cuando se analiza la economía de un país es la situación de su mercado hipotecario en 2021 para los particulares.

El INE publica una interesante serie histórica mensual con el total de hipotecas concedidas a los españoles cada mes. En los últimos años la tendencia era alcista hasta el máximo de enero de 2020, justo antes de la irrupción de la pandemia. En ese mes se firmaron en nuestro país 39.314 hipotecas.

Evolución del número de hipotecas INE

Curiosamente, los últimos eneros han sido los picos anuales hasta la pandemia. Desde entonces, la firma de nuevas hipotecas se ha visto mermada por la situación económica inestable de miles de trabajadores en ERTE o autónomos que no ven el momento adecuado para comprometerse con un banco a largo plazo.

Este dato está en consonancia con el que publica el Notariado español, que habla de una caída del 12% interanual en el número de compraventa de viviendas (con o sin hipoteca).

Hipoteca fija o variable

En cuanto al tipo de hipoteca en función del cálculo de las cuotas mensuales, observa qué fenómeno tan interesante se produce en los españoles a partir del año 2015, justo cuando acaba la crisis mundial de las hipotecas subprime de 2008.

Las hipotecas fijas, hasta 2015 testimoniales, comienzan a ganar la atención de la banca y de los consumidores. Tal es el interés por las mismas que en 2020 prácticamente se concedieron tantas hipotecas fijas como a interés variable. En concreto un 52% variables frente a un 48% a interés fijo.

La razón de esta irrupción de lo fijo está en la crisis precedente (2008-2014), que dejó a muchos propietarios asfixiados económicamente. Los precios de la vivienda se desplomaron pero no así las cuotas mensuales a pagar al banco.

Además, la gente comenzaba a sentir que el escenario de tipos de interés prácticamente nulos o en negativo no se mantendrían mucho más tiempo.

Por su parte, para los bancos, esta demanda de soluciones fija han sido un respiro al asegurarse unos ingresos futuros pase lo que pase con el Euribor y demás indicadores de revisión hipotecaria. Mientras los tipos de interés sigan planos, los bancos ganan dinero con los préstamos hipotecarios a interés fijo.

A cuánto están las hipotecas fijas hoy

Para responder a esta pregunta habría que mirar las ofertas de los principales bancos. O recurrir a algún comparador de productos financieros, sección de hipotecas o a un consultor especializado en hipotecas para calcular la cuota de la tuya.

Lo que está claro es que los bancos están viendo una gran oportunidad de fidelizar y captar nuevos clientes ofreciendo hipotecas a tipo fijo a personas de perfil conservador (la mayoría de los españoles) o en unas edades en las que no se quiere arriesgar a futuro.

Simulador de hipotecas

Por ejemplo, una hipoteca variable revisable al Euribor + 0,909, por 110.000 euros y a devolver en 20 años hoy costaría 501 euros mensuales según el simulador de los consultores financieros de Gestcredit:

Estudiar las condiciones financieras

Siempre que se valore una hipoteca conviene ir más allá del tipo de interés (fijo o variable) y de la TAE. Un buen análisis de las condiciones financieras de la misma puede ser concluyente para decidirse (o no), por una opción.

Por ejemplo, hay que tener en cuenta:

• Qué porcentaje del valor de tasación nos dará el banco. Algunas hipotecas dan hasta el 100%, mientras que otras, más conservadoras solo el 80%. Este dato incidirá directamente en el ahorro que deberemos tener preconstituido antes de solicitar el préstamo.

• La duración posible en años del préstamo. Hay hipotecas que se conceden hasta 35 años, y otras solo por 20 años, por ejemplo. Está claro que alargar el período de devolución del préstamos facilita reducir la cuota mensual. Pero también encarece el pago final acumulado que haremos al banco (principal + intereses).

• Valorar si hay comisiones de estudio o apertura. Si las hubiere, esto incidirá en una mayor TAE.

• Valorar si vamos a una hipoteca fija, variable o mixta (con un tipo fijo de salida y luego variable a partir del pago x).

• Valorar si hay comisiones por amortización anticipada total y parcial: este aspecto es importante ya que hay gente con capacidad de ahorro que querrá pedir una hipoteca a 20 años, pero podrá amortizarla a 10 años vista gracias a su ahorro. Ojo, no todos los bancos permiten amortizar hipoteca. O al menos limitan el máximo anual sin penalizaciones por cancelación anticipada de capital pendiente.
  
  
• Finalmente, y vista la situación de los pleitos sobre los gastos de constitución sería interesante conocer por anticipado quién se hará cargo de los principales gastos e impuestos del préstamo (gestoría, notaría y Registro de la Propiedad, actos jurídicos documentados, tasación, etc.

Analizar las vinculaciones hipotecarias

Las vinculaciones son la excusa de los bancos para poder anunciar hipotecas muy competitivas, siempre que…. Es decir, que en la escritura de tu préstamo verás el tipo de interés nominal al que se concede el mismo, y las bonificaciones sobre el mismo que se te aplicarán siempre que, anualmente, contrates otros productos de esa entidad.

Por ejemplo, son vinculaciones:

A mi modo de ver, las hipotecas fijas están indicadas para gente de más de 40 años con cargas familiares y sin la seguridad de un sueldo fijo futuro. También para quien esté convencido de que no será capaz con su capacidad de ahorro presente de amortizar el préstamo en un plazo corto de tiempo.

Y las hipotecas fijas, con la situación actual de tipos de interés y economías europeas temblorosas, sin apenas inflación, para quienes tengan capacidad para devolver anticipadamente la hipoteca por disponer de una buena capacidad de ahorro.