La gran revolución que ha supuesto Internet los últimos 20 años ha sido la posibilidad de comparar productos y servicios. Gracias a esto, se han eliminado muchos intermediarios que no ofrecían valor al usuario abaratándose los costes. Sin embargo, en todo tipo de industrias (travel, finanzas, gran consumo) hay una figura de gran utilidad para nosotros: los comparadores. iAhorro es uno de estos comparadores, dedicado a la comparación de hipotecas. En este post te explicamos la diferencia entre amortizar y subrogar una hipoteca.
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Qué está pasando con las hipotecas
En los últimos años, los tipos de interés han estado realmente bajos en España. El euríbor, principal índice de referencia de las hipotecas europeas, ha estado en negativo 6 años y 2 meses. Esto ha provocado que la mayoría de las hipotecas que se constituían eran a tipo de interés variable.
La cuota mensual a pagar con estos tipos de interés negativos, por mucho euríbor + 1% que tuviéramos negociado con nuestro banco, eran realmente bajas.
Sin embargo, desde marzo de 2022, el euríbor se ha puesto en positivo, y las hipotecas han comenzado a encarecerse paulatinamente para gran preocupación de los usuarios titulares de uno de estos préstamos para la compra de vivienda.
Por citar un ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros constituida a 30 años que venía pagando una cuota mensual de 449,64 euros se pondrá a la revisión anual, con el euríbor actual en 744,69 euros. Esto supone un incremento mensual de 295,05 euros.
Ante este panorama económico, el usuario tiene dos opciones para mejorar hipoteca: a) subrogarse en una nueva hipoteca de un banco competidor; b) amortizar hipoteca para reducir su cuota mensual.
Veamos la diferencia entre ambas medidas, ya que, aunque su finalidad puede ser similar (reducir la cuota mensual a pagar), son medidas diferentes.
Subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria es el acto de cambiar tu hipoteca de banco negociando unas nuevas condiciones económicas más favorables para ti, o también puede suponer el cambio de una hipoteca de tipo de interés variable a una fija.
En ambos casos, lo que se pretende con la subrogación es una mejora de la cuota mensual a pagar por tu hipoteca actual. La subrogación no implica ni la cancelación del préstamo hipotecario actual ni formalizar una nueva hipoteca, por lo que supone un ahorro para el usuario.
Norma vigente de 2019
La actual norma que regula la subrogación, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, hizo algunos cambios a las condiciones de una rubrogación hipotecaria sobre la anterior ley de 1994.
Su artículo 2 dice que:
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
En esta nueva legislación el deudor (nosotros) puede mejorar el tipo de interés de su hipoteca y la modalidad (de fija a variable y vice-versa), cambiar el índice de referencia al que esté referenciada la hipoteca, cambiar la duración del préstamo o modificar interés y duración en el mismo acto. Pero el resto de condiciones de su préstamo hipotecario no se pueden modificar (tampoco se puede ampliar el principal de la hipoteca original).
El nuevo banco le hará una oferta vinculante al cliente. En caso de ser aceptada, el nuevo banco pide al banco original un certificado de la deuda que debe recibir en un máximo de 7 días naturales. Y la ley le permite hacerte una contraoferta sobre tu actual hipoteca en los 15 días naturales siguientes. Consumidos los 15 días disponibles para contraofertarte, se puede tramitar la subrogación hipotecaria.
Cuánto me cobrará mi actual banco si me subrogo en otro banco
La normativa recuerda que en las subrogaciones de préstamos hipotecarios a interés variable «la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar».
Desde el 16 de junio de 2019 estas cantidades dependen del tipo de hipoteca (fija o variable) y de su antigüedad cuando se solicita la subrogación.
Hoy rigen estas condiciones:
- En hipotecas a interés fijo: pagarás hasta el 2% si se solicita su subrogación durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca y hasta el 1,5% a partir del año 11.
- En hipotecas a interés variable: pagarás hasta el 0,25% si te cambias de banco durante los primeros tres años de vida de la hipoteca y hasta el 0,15% si lo haces durante los primeros cinco años. Las hipotecas de más de cinco años no pueden incluir comisión por subrogación.
¿Y el nuevo banco?
El nuevo banco solo te podrá cobrar la tasación de tu vivienda al objeto de conocer su valoración de mercado y aprobar la subrogación.
Qué gastos asume mi nuevo banco
El banco subrogado asume, por su parte, asume los aranceles del Notario, del Registro de la Propiedad que dependerán del importe a subrogar y los gastos de gestoría.
Amortizar hipoteca
Por su parte, amortizar hipoteca es la acción de solicitar a tu actual banco una disminución en el capital pendiente de amortización para disminuir la cuota mensual actual, o la duración de esta en años, manteniendo la cuota actual.
En ambos casos, amortizar hipoteca no exige ningún tipo de cambio en las escrituras del préstamo original. Por tanto, no genera ni tasaciones, ni gastos de gestoría ni pago de impuestos.
Eso sí, habrá que estar atentos a la comisión por cancelación anticipada del préstamo que incluya nuestra escritura de hipoteca. Muchas entidades limitan a un % sobre el total adeudado el máximo anual que se puede amortizar. Si amortizas una cantidad mayor que la autorizada, pagarás una comisión por el exceso.
Qué es iAhorro
iAhorro es una empresa Intermediaria de Crédito Inmobiliario propiedad del Grupo BC y está respaldado por el fondo Silver Lake. Están certificados por el Banco de España como empresa intermediaria de crédito inmobiliario.
Su misión es ayudar a los usuarios a contratar las hipotecas que mejor se adapten a sus necesidades sin ningún tipo de coste por este asesoramiento.
Sus principales ventajas para el usuario son:
- Se trata de un servicio totalmente gratuito y sin compromiso para el usuario.
- Sus expertos te escuchan, analizan tu perfil como usuario y te asesoraran sobre las mejores opciones de hipoteca posibles sin coste.
- Te consiguen la mejor hipoteca gracias a sus acuerdos con varias entidades bancarias (Santander, BBVA, Bankinter, Sabadell, CaixaBank, Openbank, Unicaja, etc).
Contacto
Si quieres contactar con este comparador de hipotecas tienes estas opciones:
- (+34) 910 207 111
Juan del Real Martín
Soy economista por la Universidad Complutense de Madrid, especialización Finanzas. He alcanzado la independencia financiera y me gustaría ayudar a los demás a entender mejor los asuntos de dinero y a tomar las decisiones adecuadas en cada momento de la vida. La educación financiera es básica para que puedas lograrlo tú también.
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