Cómo evolucionará el precio de la vivienda en 2024

Si me preguntan cómo evolucionará el precio de la vivienda en 2024 la respuesta que como Economista puedo dar es que no lo sé. Ahora bien, esta Ciencia de la Economía establece hipótesis de trabajo que permiten analizar los factores que pueden ayudar a prever una tendencia en este mercado.

En este post identificaré una serie de indicadores que nos ayudan a conjeturar sobre la evolución futura del precio de la vivienda. Uno de ellos es la vivienda nueva puesta en el mercado, que no para de encarecerse. Otro es la evolución de los tipos de interés. Otro la evolución de las tasaciones en cualquiera de las grandes capitales (tasaciones Bilbao, Madrid, Barcelona, Valencia, etc.).

En este post vamos a intentar analizar las tendencias en el precio de la vivienda en 2024.

El mercado de la vivienda está sufriendo

La Constitución española dedica su artículo 47 a la vivienda. Declara que todos los españoles tenemos derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Y manda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho.

El mercado de la vivienda engloba dos tipos de viviendas: las de obra nueva y las de segunda mano. La vivienda nueva tiene una demanda que duplica la oferta, con lo cual es previsible que no baje. Además, los crecientes costes de los materiales de construcción tensionan su precio al alza. También lo hacen la escasez de suelo disponible y el alto coste del préstamo promotor. Todos ellos repercuten al alza en el precio de venta.

En el segundo semestre de 2023 se viene experimentando una desaceleración en las compraventas de ambos tipos de vivienda por varias razones. Pero curiosamente, en el primer semestre la vivienda subió de media un 6%.

El precio medio por metro cuadrado de una vivienda en España es de 1.568€. Esta cifra sigue lejos del precio medio antes de la crisis de 2008. Pero es similar al del boom inmobiliario de 2012.

Veamos esas razones por las que la vivienda está sufriendo:

Inflación elevada

Vivimos una situación económica de altos precios que no tiene visos de estar atajada los próximos 12 meses.

Primero fueron los precios energéticos con la invasión de Ucrania. Luego la sequía, que ha provocado una gran escasez de materias primas como el aceite de oliva, los cereales, la fruta etc.

Si a esto le unimos un coste de la energía disparado junto con la escasez de alimentos, tenemos una buena explicación sobre por qué sube más el precio de los alimentos en el súper que la propia inflación.

Tipos de interés

Para controlar los altos precios reinantes, las autoridades monetarias mundiales establecen subidas recurrentes de los tipos de interés.

Esto hasta alcanzar un punto de equilibrio en el que la Economía se comienza a enfriar por el alto coste de la financiación. Y la inflación a reducirse ante la caída del consumo.

Los tipos de interés en el mercado de la vivienda están afectando gravemente a quienes tienen una hipoteca a tipo de interés variable. Y también desincentivan la constitución de nuevas hipotecas, incluso las de tipo fijo.

Y lo hacen porque la percepción del consumidor está sesgada por el decenio de tipos de interés bajísimos (incluso negativos), que habíamos vivido entre 2012 y hasta marzo de 2022.

Desde entonces, la subida de tipos ha sido recurrente, primero por parte de la Reserva Federal norteamericana. Y seguida de inmediato por el BCE.

Si echamos un vistazo a la constitución de hipotecas en el mercado residencial, el INE nos dice que en septiembre 2023 se firmaron casi un 30% menos de hipotecas que en el mismo mes del año anterior.

Confianza del consumidor

Tanto la elevada inflación como el alto coste de las hipotecas son dos factores que minan la confianza del consumidor. Este índice de confianza del consumidor experimenta dientes de sierra.

Fíjate en la imagen de abajo en cómo cayó entre 2008 y 2014 con la crisis mundial de las hipotecas subprime americanas. Y fíjate en cómo cayó también en la época de la pandemia.

En la actualidad (finales de 2023) estamos en la parte valle de la gráfica (a la derecha).

Según el Eurobarómetro de Invierno 2023, el coste de la vida es la primera de las preocupaciones de los ciudadanos españoles (también de los europeos). Le siguen la incertidumbre económica, el coste de la energía.

La vivienda aparece en noveno lugar. Pero no hay que engañarse. Si el consumidor porque son la falta de expectativas sobre la economía y el alto coste de la vida los dos factores que minan nuestra confianza en el futuro. Y nos hacen conservar para posponer decisiones de inversión a medio y largo plazo.

Otros factores negativos

• La demanda de vivienda nueva sigue superando la oferta, y no parece verse afectada por la incertidumbre económico-política.

• Las zonas tensionadas no se ven afectadas. Su demanda es tan alta que seguirán experimentando alzas en precios.

• La situación política sin una opción de gobierno sólida y con mucha incertidumbre sobre el modelo territorial del país no ayuda a tener tranquilidad a ningún tipo de inversor (particulares, empresas, grandes inversores).

• La querencia de los españoles por poseer «patrimonio» en propiedad en vez de alquilarlo. Según Eurostat, en España, el 76% de los hogares son viviendas en propiedad frente al 49,1% de Alemania o el 42,2% de Suiza.

• La poca oferta de vivienda social tanto en propiedad como en alquiler.

Cómo va a evolucionar el precio de la vivienda

Antes de hacer una valoración para 2024 hay que aclarar que el mercado de la vivienda no se comporta de igual manera en toda España. Y dentro del país, en las principales capitales de provincia. Y dentro de estas en las llamadas zonas tensionadas (zonas de mercado residencial tensionado) o fuera de ellas.

En general cabe afirmar que la vivienda usada seguirá estando cara y manteniendo una subida paulatina en las zonas tensionadas. El viejo aforismo del «localización, localización, localización», sigue en vigor, con más fuerza que nunca.

Barcelona es la ciudad con mayor número de zonas tensionadas (198), seguida de Madrid (179 zonas), Islas Baleares (138), Valencia (116) y Málaga (111).

Y ello a pesar de las restricciones a las revisiones de las rentas de alquiler y a los incentivos que prevé la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

Factores a favor

Son factores a favor de una mejora de las expectativas en el mercado de la vivienda (al menos la usada):

• Medidas específicas de las Comunidades autónomas como permitir la transformación de bajos comerciales en viviendas, rebajando la exigencia de habitabilidad. O la creación de nuevas figuras como la vivienda de precio limitado (VPL en Baleares).

• El posible comienzo de la caída de los tipos de interés una vez alcanzado su tope máximo en el segundo semestre de 2023. Es posible que en 2024, los tipos de interés comiencen una reducción paulatina a medida que la inflación se controle.

• La previsible paulatina bajada de los tipos de interés en 2024 que hará que el Euríbor vaya cayendo a niveles más asequibles.

Normativa relacionada

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.