Cómo cambiar la hipoteca de banco

Sucede con frecuencia que las condiciones de la hipoteca que hemos firmado, y que en su día nos parecieron tan convenientes, ahora ya no son tan buenas. Es entonces cuando cabe plantearse la posibilidad de modificar esas condiciones, o incluso cambiar la hipoteca de banco.

Terror en las hipotecas variables

En 2022 se acabó lo que se daba. A causa de la inflación del 10,8 % vivida en julio de 2022, los tipos de interés han subido. Y más que van a subir para seguir la política de enfriamiento de la economía de la FED americana y del BCE europeo.

La principal consecuencia de una subida de intereses para los titulares de una hipoteca es la subida de la cuota en el momento de su revisión anual. Al menos para los que tengan una hipoteca variable.

Así que, para muchos de estos usuarios es posible que haya llegado el momento de renegociar condiciones. O, como último recurso, cambiar la hipoteca de banco.

Subrogación del acreedor

El nombre de esta figura de cambio de banco en nuestra hipoteca es el de subrogación de acreedor.

La subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca a otro banco, consiguiendo de este modo una mejora es las condiciones del préstamo. El cambio de hipoteca no afecta tanto a las grandes cifras (importe inicial o pendiente de la hipoteca) como a sus condiciones. Estas pueden cambiar íntegramente con la nueva entidad.

Por ejemplo, se puede pasar de una hipoteca a tipo de interés variable con nuestro actual banco a una hipoteca fija con el nuevo. O se puede modificar el plazo de amortización, reducir el tipo de interés, etc.

Obviamente, antes de dar el paso es fundamental analizar bien las condiciones del contrato actual. Sobre todo en caso de que debamos afrontar algún tipo de penalización por amortización anticipada o subrogación. Y estudiar las ventajas que en principio se van a conseguir con una subrogación hipotecaria.

Y tener en cuenta los costes de la subrogación hipotecaria.

Qué es la Subrogación de hipoteca

Esta es la fórmula más utilizada ara cambiar la hipoteca de un banco a otro en España.

La subrogación lleva aparejadala necesidad de redactar y firmar unas nuevas escrituras del préstamo hipotecario. Es decir, confeccionar un documento legal donde se recojan todas las modificaciones y nuevas condiciones relativas a la hipoteca.

Después, será necesario acudir a un notario para la firma de las nuevas escrituras, a fin de garantizar la validez del nuevo acuerdo. En la firma deberán estar presentes el titular del préstamo y el representante del banco o entidad financiera a la que nos vamos a cambiar.

Requisitos para la solicitud

Para que nuestra solicitud de cambio de hipoteca a otro banco sea aceptada, será necesario aportar ciertas garantías a la nueva entidad. Básicamente, lo que se exige es lo siguiente:

• Demostrar que contamos con cierta estabilidad financiera.
• Que la cantidad pendiente de amortizar no sea superior al 80% del valor de la vivienda.
• Que hayamos estado abonando el préstamo de forma regular durante un periodo de tiempo mínimo, que cada banco fija según sus propios criterios.

Solo si cumplimos con estos requisitos tendremos posibilidades de acceder al cambio de banco de nuestra hipoteca, tal y como explicamos a continuación.

Cambiar la hipoteca de banco paso a paso

Para llevar a cabo el proceso de cambio de hipoteca de banco de forma correcta y evitar problemas y errores, es importante seguir estos pasos:

1. En primer lugar debemos dedicar tiempo a informarnos acerca de las condiciones que ofrecen otros bancos para encontrar las que mejor se adapten a nuestras necesidades.
2. Después solicitaremos el cambio de hipoteca en el nuevo banco, el cual analizará al detalle nuestra solicitud y nos hará una oferta vinculante (para él, no para nosotros, los deudores hipotecarios).
3. Una vez aprobada la oferta vinculante se inicia la subrogación. Será el propio banco nuevo quien la comunique a nuestro banco anterior. Se abrirán entonces los siguientes plazos:
   • Siete días para que el banco anterior acepte la subrogación.
   • Quince días para que pueda presentar una contraoferta (que nosotros podremos revisar, aceptar o bien rechazar para continuar con la subrogación).
4. El paso final, como ya hemos visto, es sellar el nuevo acuerdo con cualquiera de los bancos en la Notaría.

En uno u otro caso (subrogación con el nuevo banco o novación de condiciones con el banco anterior), habremos mejorado nuestras condiciones hipotecarias.

¿Qué gastos supone cambiar la hipoteca de banco?

Es importante saber que, a pesar de las ventajas financieras que comporta una subrogación de hipoteca, esta operación suele llevar también una serie de gastos asociados:

• Comisión por cancelación anticipada de la antigua hipoteca: será la pactada en escritura y nunca superior al 1% aunque en escritura sea superior.
• Comisión de apertura de la nueva hipoteca.
• Comisión de subrogación que se aplica sobre el capital pendiente de pago. El porcentaje que se aplica se calcula a partir del tipo de hipoteca (fijo o variable) y del plazo de la hipoteca.
• En algunos casos, también puede ser necesario pagar una nueva tasación.
• La subrogación hipotecaria está exenta del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Por su parte, el banco suele asumir el resto de los gastos, que no son despreciables: de gestoría, de Notaría para las escrituras y Registro de la Propiedad.

Normativa aplicable

La normativa sobre las subrogaciones hipotecarias es la Ley 2/1994. Se aprobó en un contexto en el que los tipos de cambio comenzaron a bajar sin que los consumidores pudieran beneficiarse de las bajadas por la existencia de cláusulas suelo en sus hipotecas.

En 2022, en un contexto en que el Euribor vuelve a estar en positivo con perspectiva de próximas subidas, esta norma vuelve a estar de actualidad y es muy interesante.

• Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (ver online).